Dự báo 3 kịch bản cho thị trường bất động sản quý II

Theo các chuyên gia, sau nhịp chững lại đầu năm do yếu tố mùa vụ và áp lực lãi suất/vĩ mô, thị trường bất động sản quý II/2026 được kỳ vọng sẽ diễn biến tích cực hơn so với quý I/2026. Nguyên nhân là doanh nghiệp bắt đầu trở lại “đường đua” dự án, đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy và nhu cầu người mua vẫn tiếp tục hiện diện trên thị trường.

Bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám đốc Phát triển kinh doanh – sản phẩm Dat Xanh Services, nhận định, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý II sẽ có những chuyển biến tích cực, với nguồn cung mới tăng đáng kể so với đầu năm, nhất là trong bối cảnh kinh tế vĩ mô dự báo ổn định hơn, nhưng chính sách vẫn được điều hành thận trọng.

Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau.

Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng khoảng 40% – 50%; giá bán tăng 10% – 15%; lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% – 11%; tỷ lệ hấp thụ đạt 50% – 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách, mở “room” tín dụng cho bất động sản và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng.

Trong kịch bản kỳ vọng, thị trường vận hành theo nhịp tăng trưởng có kiểm soát. Nguồn cung tăng 30 – 40%; giá bán tăng 2% – 5%; lãi suất thả nổi 10% – 12%; tỷ lệ hấp thụ đạt 30% – 40%.

Ở kịch bản thách thức, trường hợp chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt, nguồn cung tăng 20% – 30%; giá bán đi ngang/giảm nhẹ; lãi suất thả nổi ở mức 12% – 14%; tỷ lệ hấp thụ ở mức dưới 20%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Vietnam khu vực miền Nam, nhận định, thị trường bất động sản bước vào quý II không còn ở trạng thái suy giảm nhưng cũng chưa phải là giai đoạn bùng nổ mà đang trong một quá trình chuyển trạng thái. Sau nhịp chững lại đầu năm, hiện mức độ quan tâm của người mua đã bắt đầu quay trở lại, dù vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm trước.

“ Tôi đánh giá quý II này, bất động sản sẽ tích cực hơn. Thị trường không thiếu cơ hội, chỉ đang thiếu những sản phẩm đủ tốt để hấp thụ dòng tiền ”, ông Tuấn nói.

Điểm quan trọng, theo ông Tuấn là cấu trúc nhu cầu đã thay đổi rõ rệt. Thị trường hiện nay được dẫn dắt bởi người mua ở thực và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn như các chu kỳ trước. Cùng với đó, tín hiệu tích cực của quý II nằm ở việc thanh khoản có xu hướng cải thiện dần, nhưng mang tính chọn lọc rất cao.

Riêng với phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn vẫn giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Trong khi đó, đất nền vùng ven bắt đầu có tín hiệu quan tâm trở lại nhưng sẽ không còn những đợt “sóng” mạnh như trước, mà phụ thuộc nhiều vào quy hoạch và hạ tầng.

” Nếu kịch bản tích cực xảy ra với lãi suất hạ nhiệt, đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ và chính phủ ưu tiên cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế thì thị trường sẽ đón nhận các giao dịch mở bán sôi động hơn “, ông Tuấn nhận định.

Tuy nhiên yếu tố địa chính trị vẫn còn tiềm ẩn nhiều bất ổn do chiến tranh có thể kéo dài dẫn đến khủng hoảng về năng lượng, chuỗi cung ứng toàn cầu bị ảnh hưởng, lạm phát và thắt chặt chi tiêu sẽ tác động trái chiều đến thị trường trong quý II, cũng như các quý còn lại của năm 2026.

Doanh nghiệp cần điều chỉnh chiến lược

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, bối cảnh lãi suất cao đang buộc doanh nghiệp thay đổi tư duy điều hành, chuyển từ chiến lược mở rộng nhanh sang ưu tiên quản trị rủi ro, từ mục tiêu ngắn hạn sang định hướng dài hạn và bền vững hơn. Dòng tiền không rút hoàn toàn khỏi thị trường song trở nên thận trọng hơn.

Tuy nhiên, ông Đính nhận định, giá bất động sản khó giảm diện rộng trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng, vốn…đều gia tăng. Thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ duy trì thanh khoản, trong khi các sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác sẽ đối mặt nhiều khó khăn.

Dưới góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Eras Land cho hay, sau quý I đối mặt với nhiều biến động ngoài tầm kiểm soát, các doanh nghiệp bất động sản đều đang trong động thái thận trọng và điều chỉnh kế hoạch kinh doanh theo hướng ưu tiên bảo toàn nguồn lực. Các chủ đầu tư đều đang tập trung cho chính sách thanh toán linh hoạt hỗ trợ khách hàng vượt qua giai đoạn mặt bằng lãi suất cao.

Theo bà Hương, quý II có vai trò quan trọng, quyết định tình hình thị trường bất động sản năm 2026. Khả năng cao lãi suất sẽ được điều chỉnh và hạ nhiệt mạnh trong quý II. Cùng với đó, để tăng hiệu quả bán hàng, các chủ đầu tư vẫn phải đưa ra các giải pháp tài chính thanh toán linh hoạt cho khách mua.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo – Phó Tổng Giám đốc Phụ trách Khối Kinh doanh – Tiếp thị của Phú Đông Group cũng chia sẻ, quý I/2026 là giai đoạn thị trường chịu tác động rõ nét từ thông tin lãi suất vay mua nhà tăng cao, tạo ra một “nhịp phanh” ngắn hạn. Nhưng nếu nhìn sâu hơn thị trường không hề suy yếu, mà đang bước vào quá trình tái cân bằng. Thanh khoản không mất đi mà đang dịch chuyển về những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực tế.

Bước sang quý II, thị trường sẽ chuyển sang trạng thái phục hồi có chọn lọc. Người mua bắt đầu quay lại, nhưng với tâm lý thận trọng và tiêu chuẩn cao hơn.

Bà Thảo dự báo, trong quý III, thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung khi nhiều dự án đồng loạt ra hàng sau thời gian dài bị nén. Trong bối cảnh đó, quý II có thể được xem là giai đoạn chuẩn bị quan trọng trước khi bước vào làn sóng nguồn cung mới. Đây là thời điểm tâm lý thị trường dần ổn định lại, đồng thời hình thành rõ hơn xu hướng lựa chọn của người mua.

” Ở góc độ doanh nghiệp, chúng tôi cho rằng quý II/2026 là giai đoạn bản lề để rà soát lại danh mục sản phẩm, hoàn thiện pháp lý, điều chỉnh chiến lược giá và chính sách bán hàng nhằm đón đầu nguồn cung sẽ bung mạnh từ quý III.

Thị trường sẽ có sự phân hóa rất rõ giữa các phân khúc. Căn hộ – đặc biệt là phân khúc trung cấp, vừa túi tiền – sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản nhờ mức giá dễ tiếp cận. Cùng với đó, các khu vực đô thị vệ tinh của TP.HCM gắn với hạ tầng lớn như vành đai, metro sẽ là tâm điểm thu hút người mua “, bà Thảo nêu quan điểm.