Hạ tầng giao thông quyết định giá bất động sản Hà Nội, TP.HCM thế nào?

Theo các chuyên gia kinh tế – đô thị, Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển mới. Trong đó, hạ tầng giao thông tiếp tục giữ vai trò then chốt, quyết định khả năng mở rộng không gian đô thị cũng như sức bật của thị trường bất động sản.

Hạ tầng giao thông tiếp tục khẳng định vai trò “đi trước mở đường”, không chỉ tạo lực đỡ, mà còn định hình xu hướng phát triển dài hạn của không gian đô thị Hà Nội và TP.HCM. Thực tế cho thấy, ở đâu hạ tầng được đầu tư đồng bộ, ở đó giá trị bất động sản được cải thiện rõ rệt và có tính ổn định cao hơn.

Thực tế thị trường cho thấy, tại các khu vực có hạ tầng giao thông phát triển, giá trị bất động sản có sự gia tăng mạnh mẽ. Đơn cử, tại Hà Nội, theo số liệu của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, trong giai đoạn 2023-2024, giá bất động sản tại các khu vực gắn với trục hạ tầng giao thông lớn vẫn duy trì mức tăng trung bình 5-8%/năm, trong khi thanh khoản từng bước được cải thiện.

Trong khi đó, tại TP.HCM, khi đại lộ Đông – Tây (Võ Văn Kiệt) và hầm Thủ Thiêm, đại lộ Mai Chí Thọ hoàn thành đã khiến bất động sản tại phường An Khánh (quận 2 cũ), quận 8 (cũ), quận Bình Tân (cũ), trung tâm TP.HCM tăng trưởng mạnh mẽ. Dọc hai bên đường các dự án bất động sản mọc lên san sát, trở thành những khu đô thị sầm uất.

Tuyến đại lộ Nguyễn Văn Linh thông xe cũng là lúc thị trường bất động sản khu Nam thành phố bừng sáng. Hay như tuyến đường Phạm Văn Đồng được đưa vào sử dụng từ năm 2015, tạo nên cú hích lớn cho giá bất động sản dọc tuyến đường, nhất là khu vực Bình Dương cũ vì dễ dàng kết nối với trung tâm TP.HCM.

Tuyến xa lộ Hà Nội cùng với tuyến Metro số 1 đi vào vận hành đã giúp dọc tuyến này chỉ trong một thời gian ngắn tăng 20 – 30%.

Hay tuyến giao thông xanh tốc độ cao kết nối với đô thị biển Cần Giờ cũng giúp cho giá trị của khu Cần Giờ được nâng cao và hút nhà đầu tư.

Nhận định về xu hướng này, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, hiện nay các vùng lõi như Hà Nội, TP.HCM gần như đã phát triển hết các quỹ đất.

Do đó, các dự án đô thị tại vùng lõi đô thị lớn gần như khó phát triển. Trong khi đó, nhiều dự án giao thông trọng điểm lớn như đường cao tốc, tàu điện, sân bay… kéo theo sự phát triển các đô thị vệ tinh và nâng giá trị bất động sản của những khu vực này.

Chia sẻ tại tọa đàm: “Giao thông xanh tốc độ cao và giá trị cộng đồng của đô thị biển Cần Giờ” mới đây, PGS.TS.KTS. Trần Minh Tùng – Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội cho biết, giá trị của các dự án bất động sản hiện được định vị vị trí bằng khoảng cách tâm lý thay vì khoảng cách địa lý, tức là không phải khoảng cách bao xa mà thời gian mất bao lâu để di chuyển.

Do đó, giá trị bất động sản ảnh hưởng rất lớn nhờ các yếu tố hạ tầng giao thông. Ông dẫn chứng, khi hạ tầng giao thông được thiết kế để từ Cần Giờ vào trung tâm TP.HCM chỉ mất khoảng 10 – 15 phút cho quãng đường 50km thì giá trị sẽ rất khác.

Bên cạnh đó, theo ông, cuộc sống hiện đại nên hướng tới chuyên môn hóa, tách rõ không gian sống, làm việc và nghỉ dưỡng và khi được hỗ trợ bởi giao thông tốc độ cao, sẽ giúp các đô thị phát triển tích cực hơn.

Trong đó, việc hình thành nhiều trung tâm đô thị mới ở khu vực ven đô sẽ góp phần giảm áp lực cho khu vực lõi. Khi các trung tâm mới xuất hiện, những không gian công cộng như bệnh viện, trường học, dịch vụ đô thị cũng sẽ dịch chuyển theo, qua đó giảm tải cho thành phố trung tâm.

“Đây chính là quá trình chuyển đổi từ mô hình đô thị đơn trung tâm sang mô hình đô thị đa trung tâm. Dù khoảng cách di chuyển có xa hơn, nhưng nếu thời gian rút ngắn thì người dân vẫn cảm thấy hài lòng”, ông Tùng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Bùi Văn Doanh – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh, trong lĩnh vực bất động sản, chúng ta vẫn thường nói đến yếu tố then chốt là “vị trí, vị trí và vị trí”. Vị trí tạo nên giá trị của bất động sản.

Tuy nhiên, khoảng cách hiện không còn được hiểu theo nghĩa địa lý – không gian, mà được đo bằng thời gian.

Thực tế cho thấy, tại Hà Nội, trước khi tuyến Cát Linh – Hà Đông vận hành, giá bất động sản dọc trục Nguyễn Trãi có xu hướng tăng lên. Với giao thông xanh, lại kết hợp tốc độ cao, tác động nâng giá trị bất động sản sẽ càng rõ nét hơn.

Trường hợp tương tự là câu chuyện ở Cần Giờ, giao thông tốc độ cao rút ngắn khoảng cách. Khi nói từ Cần Giờ đến TP.HCM chỉ mất khoảng 13 – 15 phút, thì giá trị về thời gian lại được chuyển hóa thành giá trị về không gian.

“Như vậy, tốc độ tạo ra sự dịch chuyển về vị trí, mà vị trí chính là yếu tố làm nên giá trị bất động sản. Từ tốc độ di chuyển, giá trị của một địa điểm được định vị lại. Ở góc độ kinh tế, điều này hết sức quan trọng.

Khi khai thác hết biên độ của hạ tầng giao thông, giá trị bất động sản được nâng lên một cách bền vững. Trong bối cảnh hiện nay, có thể nói tốc độ đang trở thành một yếu tố rất quan trọng trong việc tạo lập giá trị bất động sản”, ông Doanh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, bà Huỳnh Thị Kim Thanh, Quản lý bộ phận tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cũng cho rằng, những dự án hạ tầng giao thông lớn không chỉ cải thiện khả năng kết nối vùng miền mà còn mang lại giá trị gia tăng to lớn cho các khu vực lân cận, mở ra cơ hội đầu tư bất động sản tại những điểm đến mới.

Một số khu vực ở TP.HCM, hạ tầng đang có những sự kiện toàn, đồng bộ. Thủ Thiêm (TP.HCM) đang vươn mình trở thành trung tâm phát triển đô thị mới nhờ các công trình kết nối trọng điểm như cầu Thủ Thiêm 1, 2, hầm Thủ Thiêm và các dự án sắp triển khai như cầu đi bộ Thủ Thiêm, cầu Thủ Thiêm 3 kết nối quận 4 và cầu Thủ Thiêm 4 kết nối với quận 7, cùng tuyến metro số 2 giai đoạn 2.

Sự đồng bộ về hạ tầng đã đẩy mạnh giá trị bất động sản tại khu vực này, biến nơi đây thành điểm đến lý tưởng cho các dự án văn phòng hạng A, khu phức hợp thương mại và căn hộ cao cấp.

Hà Nội đang đẩy nhanh tiến độ các dự án quan trọng như: Đường Vành đai 4 vùng Thủ đô, tuyến giao thông trọng điểm kết nối Hà Nội với các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc nhằm thúc đẩy liên kết vùng và giảm tải áp lực giao thông nội đô; 3 cây cầu vượt sông Hồng; chuẩn bị đầu tư tuyến đường sắt đô thị số 5, Văn Cao-Hòa Lạc kết nối khu vực trung tâm thành phố với các khu đô thị đang phát triển, trong đó có đô thị vệ tinh Hòa Lạc…

Sự phát triển ngày càng đồng bộ này tạo lực hút mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, không chỉ giúp gia tăng giá trị đất đai mà còn kích hoạt làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra các đô thị vệ tinh và khu vực lân cận.